Kinnisvara võõrandamise tehingu tulumaksustamine
Kinnisvara müümisel maksavad inimesed tihti rohkem tulumaksu kui vaja. Kui inimene müüb kinnisvara ja ei saa kasutada mõnda maksuvabastust, siis peab ta tasuma tulumaksu. Maksustamise alla ei kuulu tavaliselt mitte vara müügihind ehk vara väärtus, vaid tehingult saadud kasu. Tulumaksu tuleb maksta müügihinna pealt juhul, kui inimene sai vara kingituse või pärandina ega pole ise teinud investeeringuid vara parendamiseks. Sellisel juhul saab müügihinnast siiski maha arvata vara omandamise ja võõrandamise tehingukulud – tingimusel, et nende kohta on olemas dokumendid.
Tulumaksuseaduse järgi on kasu müüdud vara soetusmaksumuse ja müügihinna vahe. Soetusmaksumus hõlmab kõiki maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud ja dokumentaalselt tõendatud kulusid. Lisaks soetusmaksumusele on inimestel õigus vara müügihinnast maha arvata ka vara müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud.
Tulumaksuseadus ei täpsusta konkreetselt, mida tähendab “dokumentaalselt tõendatud kulud” ja millise detailsusega võib maksuhaldur nende kohta tõendeid nõuda. See on defineeritud parimalt kohtupraktikatega.
Milliseid dokumente tuleb säilitada?
Kohtus on selgunud, et kulu tõendav dokument peab sisaldama:
- kulutuse sisu
- kulutuse tegemise aega
- raha maksja detaile
- raha saaja detaile
Lisaks kuludokumentidele nagu arved või kinnisasja parendamise lepingud, peab maksumaksja esitama ka kulu tasumist kinnitava maksekorralduse või pangakonto väljavõtte. Kui kõik vajalikud dokumendid puuduvad, ei luba maksu- ja tolliamet paraku kulusid arvesse võtta ega neid kasust maha arvata.
Kuna kinnisasja ostu- ja müügitehingute vahele jääb tavaliselt pikk ajavahemik, võib tagantjärele kulu tasumist tõendavate dokumentide hankimine olla väga keeruline või isegi võimatu. Kuna seadus nõuab kulude tegemise tõendamist just dokumentaalsel kujul, ei saa puuduvaid dokumente asendada muude tõenditega nagu maksumaksja selgitused, pildid või e-kirjavahetus.
Kui kaua tuleks kuludokumente säilitada?
Kohtud on tunnistanud, et vara soetamise maksumust tõendavate dokumentide säilitamisele ei ole määratud kindlat tähtaega. Selleks, et inimene saaks kinnisvara müügihinnast soetamismaksumuse maha arvata, peavad tal olema vastavad dokumendid olemas kinnisasja võõrandamise ajal ning ka järgnevatel aastatel, kuni maksu määramise aegumistähtaja lõpuni. Teatud juhtudel isegi märkimisväärselt palju aastaid pärast vara soetamist.
Kas see kohustus kehtib ka tavainimesele?
Tavainimene ei ole küll raamatupidamiskohustuslane, kuid tulumaksu seadus nõuab ka neilt kõigi tulude ja kuludega seotud dokumentide säilitamist.
Mis saab siis, kui dokumente pole?
Kui kogu vara soetusmaksumust tõendavad dokumendid ei ole säilinud, ei saa tehtud kulusid kasust maha arvata. Just selle tõttu maksavad inimesed kinnisvara võõrandamisel sageli rohkem tulumaksu, kui oleks vajalik.
Seadus võimaldab maksuhalduril teatud juhtudel määrata maksusumma hindamise teel, korraldades vara ja selle parendamiseks tehtud tööde hindamise, et õiget maksubaasi tuvastada. Kohtupraktikast on selgunud, et seda saab teha vaid erandjuhtudel ning maksumaksja ei saa seda maksuhaldurilt nõuda. Siiski soovitame tõenduslike probleemide ilmnemisel taotleda hindamist igal võimalusel.
Kokkuvõtteks
- Kinnisvara omandamisel ja parendamisel tasub säilitada kõik lepingud ja arved ning nende tasumist kinnitavad maksekorraldused või vähemalt pangakonto väljavõtted, mis kajastavad maksete tegemist.
- Dokumente tuleb alles hoida kuni kinnisasja müümiseni.
- Kui dokumente ei ole säilinud, peab inimene maksma rohkem tulumaksu, kui oleks olnud vajalik.
- Dokumentide tulevikus taastamisele ei tasu loota. Maksuhaldur ei saa aidata nende hankimisel ega ka arvestada kulusid ainult hindamise teel. Dokumentide säilitamise kohustus ja kulu tegemise tõendamise koormus lasub maksumaksjal. Vajadusel tuleb taotleda hindamist.