Impuesto sobre la renta por la transferencia de bienes inmuebles
Al vender un bien inmueble, las personas suelen pagar más impuestos sobre la renta de lo necesario. Si una persona vende un bien inmueble y no puede acogerse a una exención fiscal, debe pagar el impuesto sobre la renta. En general, no es el precio de venta del inmueble (el valor del inmueble) lo que está sujeto a impuestos, sino el beneficio obtenido de la transacción.
Se debe pagar el impuesto sobre la renta sobre el precio de venta si la persona recibió el inmueble como regalo o herencia y no ha gastado dinero en mejorar el inmueble por su cuenta. Aún así, puede deducir los costes de transacción de la adquisición y transferencia del inmueble del precio de venta, siempre que haya documentos que lo justifiquen.
La Ley del Impuesto sobre la Renta explica que el beneficio es la diferencia entre el coste de adquisición y el precio de venta del activo vendido. El coste de adquisición incluye todos los gastos documentados en que haya incurrido el contribuyente para adquirir la propiedad y para su mejora y valorización. Además, las personas tienen derecho a deducir del precio de venta de la propiedad cualquier gasto documentado directamente relacionado con la venta.
La Ley del Impuesto sobre la Renta no especifica qué se entiende por «gastos documentados» ni el nivel exacto de detalle que la autoridad fiscal puede exigir como prueba. Las resoluciones jurisprudenciales ofrecen la mejor indicación en este caso.
Documentos que deben conservarse
Los tribunales han aclarado que el documento que acredita el gasto debe contener:
- el contenido del gasto
- el momento del gasto
- los datos del pagador
- los datos del destinatario
Además de la factura del gasto o del contrato relacionado con la mejora del inmueble, el contribuyente también debe presentar una orden de pago o un extracto bancario que confirme el pago. Lamentablemente, sin el conjunto completo de documentos necesarios, la oficina de impuestos y aduanas no permitirá que los gastos se tengan en cuenta o se deduzcan de los beneficios.
Dado que la compra y la venta de inmuebles suelen producirse con un intervalo de tiempo considerable, puede resultar muy difícil, o incluso imposible, obtener posteriormente los documentos que acrediten el pago del gasto. Dado que la ley exige una prueba documental de los gastos, los documentos que falten no pueden sustituirse por otras pruebas, como las explicaciones del contribuyente, fotografías o correspondencia por correo electrónico.
¿Durante cuánto tiempo deben conservarse los registros de gastos?
Los tribunales han reconocido que no existe un plazo específico para conservar los documentos que acreditan el coste de adquisición de un inmueble. Para deducir el coste de adquisición del precio de venta de un inmueble, es necesario disponer de estos documentos en el momento en que se realiza la ganancia (en la transferencia del inmueble) y también en los años siguientes, durante el plazo de prescripción para una posible liquidación tributaria. En determinadas situaciones, esto podría ser muchos años después de la adquisición del inmueble.
¿Esta obligación también se aplica a los ciudadanos de a pie?
Los ciudadanos comunes no están obligados a llevar una contabilidad, pero según la Ley del Impuesto sobre la Renta, deben conservar los documentos relacionados con los ingresos y los gastos.
¿Qué ocurre si no hay documentos?
Si no se dispone del conjunto completo de documentos que certifican el coste de adquisición de la propiedad, los gastos incurridos no pueden deducirse de la ganancia. En la práctica, esta es la razón por la que a menudo se paga más impuesto sobre la renta de lo necesario al transferir un inmueble.
La ley permite a la autoridad fiscal determinar el importe del impuesto mediante una evaluación en algunas situaciones. Esto significa que la autoridad fiscal organiza una tasación de la propiedad y las mejoras realizadas para identificar la nueva y correcta base imponible. Sin embargo, la práctica judicial indica que esto solo puede hacerse en casos excepcionales y que, por lo general, el contribuyente no puede exigirlo a la autoridad fiscal. El equipo fiscal de Widen recomienda solicitar una tasación siempre que surjan cuestiones probatorias.
Resumen
- Al adquirir un inmueble y, especialmente, al comenzar a reformarlo, conserve todos los contratos, facturas y órdenes de pago que confirmen los pagos o, al menos, los extractos bancarios que reflejen el pago.
- Los documentos deben conservarse hasta que se venda el inmueble.
- Si no se dispone de los documentos, la persona tendrá que pagar más impuestos sobre la renta de lo que podría haber pagado.
- En la mayoría de los casos, los documentos no se pueden recuperar en el futuro. El administrador fiscal tampoco podrá ayudar a recuperarlos y es posible que no pueda tener en cuenta los gastos incurridos en la liquidación. La obligación de conservar los documentos y la carga de la prueba de los gastos recae en el contribuyente. Si es necesario, se debe solicitar una liquidación inmobiliaria.